К 1 сентября 2018 года все компании, строящие жилье по ФЗ № 214, должны были открыть специальные счета на каждый из своих объектов. Эта мера является началом перехода девелоперов к проектному финансированию и усиления банковского контроля за отраслью. Теперь банки должны будут отслеживать целевой характер использования средств на счетах, что в теории должно обезопасить дольщиков от затягивания сроков строительства и появления долгостроев. Эксперты говорят, что в реальности это усложнит работу застройщикам и может привести к росту стоимости квадратных метров, хотя порядка на строительном рынке действительно станет больше.

Все строительные компании, действующие в рамках ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», до 1 сентября 2018 года были обязаны открыть специальные счета в банках на каждый из своих объектов. Реквизиты этих счетов обязательно должны быть указаны в проектной декларации объекта, в противном случае предусмотрены штрафы: на сумму от 5 до 15 тыс. руб. для должностных лиц и от 200 до 400 тыс. руб. для компаний. Как пояснили в Минстрое РФ, целью нововведения является усиление контроля за расходованием застройщиками средств, которые должны быть направлены исключительно на строительство. Координация банков и девелоперов будет осуществляться посредством единой информационной системы жилищного строительства, оператором которой является портал Дом.рф. По состоянию на 30 августа к системе подключились 18 банков, в частности Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-банк, Связь-банк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и другие. Всего же вести мониторинг целевого расходования денежных средств застройщиками уполномочены 56 российских банков.
По сути, введение спецсчетов является началом перехода рынка долевого строительства на использование эскроу-счетов и проектное финансирование, предусмотренное поправками в ФЗ № 214. С 1 июля 2018 года застройщикам запрещено привлекать средства дольщиков для возведения жилья по новым разрешениям на строительство, поэтому единственными источниками финансирования станут собственные средства и кредиты. При этом в Краснодаре многие крупные застройщики получили разрешения в первой половине 2018 года, обеспечив себя строительными объемами на много лет вперед. Тем не менее внедрение банковских структур в качестве третьей стороны в отношениях застройщик-дольщик накладывает на девелоперов дополнительные обязательства, в том числе финансовые. Кроме того, теперь застройщики не смогут направлять средства с таких счетов на рекламные и иные цели, не связанные со строительством.

Сроки могут затянуться
По данным администрации Краснодарского края, в региональном реестре пострадавших участников долевого строительства числится около 1100 обманутых дольщиков, которые приобрели жилье в 55 незавершенных в срок объектах. При этом собственники ряда строительных компаний, породивших эти долгострои, были задержаны по подозрению в мошенничестве, так как, по версии следствия, тратили деньги дольщиков не на стройку, а на другие цели. Введение спецсчетов, по идее законодателя, должно в принципе исключить возникновение подобных ситуаций.
По мнению заместителя председателя правления «Локо-Банка» Андрея Илюшина, в данный момент банки готовы взять на себя все функции, которые возложило на них государство в рамках поправок в ФЗ № 214. «Вопрос только в том, что это повлечет за собой дополнительные расходы, и это, несомненно, отразится на итоговой стоимости жилья, поскольку застройщику придется дополнительно оплачивать банковскую деятельность и как-то компенсировать эти затраты. Впрочем, вероятно, это будут незначительные суммы»,— рассказал Андрей Илюшин.
Ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Павел Жолобов согласен с тем, что освоить новую схему работы для банков не составит большого труда. «С учетом высоких требований Банка России к кредитным организациям в части контроля за проведением сомнительных операций и соблюдения требований ФЗ № 115 „О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем", дополнительный контроль в отношении средств, размещенных на спецсчетах застройщиков, не должен создать сложностей для подавляющего большинства банков»,— считает эксперт. По его мнению, в масштабах строительных проектов плата за обслуживание счетов будет не критичной. «Поэтому стоимость квадратного метра, прежде всего, будет определяться динамикой спроса и фактической прибылью застройщика»,— уверен Павел Жолобов. Он считает, что введение спецсчетов должно обеспечить полную прозрачность в реализации проектов. «С точки зрения финансового менеджмента наличие банка как дополнительного звена с высокой долей вероятности не окажет негативного влияния, несмотря на некоторое увеличение сроков проведения транзакций за счет необходимости более тщательных проверок»,— пояснил он.
Аналитик инвестиционной компании «Фридом Финанс» Анастасия Соснова добавила, что крупные банки давно хотели получить доступ к бесплатным средствам дольщиков в рамках ФЗ № 214 и, скорее всего, подготовились к нововведениям. «Что касается ограничения по расходованию средств на какие-либо другие цели, кроме строительства, то я не думаю, что это должно усложнить реализацию проектов в жилом строительстве. Девелоперы продолжат самостоятельно заниматься управлением проектов, просто теперь это будет происходить с уведомлением о цели расходования средств. Добросовестные застройщики и вовсе не должны иметь с этим проблем. Единственная заминка может случиться со сроками проведения платежей, так как банку потребуется время на анализ соответствия расходования средств»,— говорит Анастасия Соснова.

Порядка станет больше
Согласно сведениям Росстата, Краснодарский край стабильно входит в тройку лидеров по объемам ввода жилья. В 2017 году регион занял второе место в стране с показателем 3,8 млн кв. м, уступив лишь Московской области (7,1 млн кв. м). По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 7,2 % всех налоговых поступлений в бюджет региона приходит именно от строительной отрасли. Этот показатель выше только в Москве и Санкт-Петербурге (на одном уровне — 7,7 %). Согласно полученным у краснодарских застройщиков данным, у некоторых из них в данный момент имеется более пятидесяти действующих разрешений на строительство.
Управляющий партнер «Манн, Черемных и партнеры» Иван Черемных не согласен с тем, что переход на новую систему взаимоотношений не вызовет проблем у девелоперов — по его словам, к нему не готовы ни банки, ни застройщики. «Изменения в законодательстве вступают в силу слишком быстро, и рынок просто не успевает перестроиться и приспособиться к новым правилам. Ни у банков, ни у девелоперов нет такого количества качественных финансовых специалистов, которые могли бы обслуживать эти спецсчета. Конечно, если посмотреть с чисто денежной точки зрения, то расходы на открытие этих счетов невелики. Однако менеджерский ресурс потребуется огромный, и его на сегодняшний день нет»,— отметил господин Черемных. Тем не менее, по его мнению, эффект от внедрения спецсчетов в среднесрочной перспективе будет ощутим — порядка на строительном рынке действительно станет больше. Однако и затраты девелоперов также увеличатся, что скажется на стоимости квадратного метра, хотя и не так сильно, как другие факторы.

Представитель Союза дольщиков и пайщиков Краснодарского края Артем Андриасов считает, что эффективность контроля за средствами застройщиков в качестве меры защиты покупателей жилья во многом будет зависеть от того, какие именно банки будут осуществлять этот контроль. «Однако даже если этим будут заниматься крупные и надежные банки, я не верю, что это поможет наконец навести порядок на рынке долевого строительства. В прошлые годы тоже существовали инструменты страхования ответственности застройщика, но они почему-то не работали. Думаю, и тут произойдет что-то похожее. К примеру, недавно в правительстве РФ уже предложили рассмотреть возможность «разморозки» средств на эскроу-счетах для застройщиков после завершения очередного этапа строительства. В итоге, как мне кажется, банки не смогут уследить за расходованием средств»,— заявил он. По его мнению, безопасным рынок недвижимости может сделать только одно — полный переход на покупку и продажу готового жилья. Что подразумевает полный отказ от долевого строительства. «Только в этом случае интересы покупателей жилья будут полностью защищены»,— заявил Артем Андриасов.

Дешевые кредиты под вопросом
С точки зрения застройщиков одним из немногих плюсов введения спецсчетов является возможное упрощение условий для получения проектного финансирования. Поскольку банки будут видеть все операции по счету, в теории для них упростится процедура оценки финансового состояния застройщика и возможных рисков. «Суть проектного финансирования и спецсчетов заключается в том, что в схему вклиниваются банки, которые аккумулируют бесплатные денежные средства дольщиков и осуществляют надзор за расходованием этих средств. С учетом этого, стоимость кредитов для девелоперов должна быть ниже, чем если бы они брали обычные кредиты без привлечения средств дольщиков»,— допускает Анастасия Соснова.
Павел Жолобов, напротив, считает, что на повышение лояльности со стороны банков девелоперам лучше не рассчитывать. «Не секрет, что при предоставлении кредита большинство банков требуют от заемщика проводить расчеты через счет, открытый в этом же банке. Это вполне традиционная практика, которой кредитные организации пользуются на протяжении многих лет. Таким образом, ожидать снижения ставок за счет реализации новой законодательной инициативы не стоит»,— резюмировал эксперт.

Михаил Лукашов