После запуска реновации в Москве о необходимости реконструкции районов старой застройки заговорили во многих городах страны. Концепции «обновления» начали разрабатывать в Перми, Калининграде, Краснодаре и ряде других городов. Однако если в других городах никто, как правило, не спорит с тем, что центр должен представлять из себя административно-деловую зону, привлекательную для бизнеса, то в столице Краснодарского края историки решили ограничить вообще какое-либо строительство в исторической части города. При этом что именно считать исторической частью, пока непонятно, поскольку отнюдь не все здания в центре Краснодара, по мнению архитекторов, действительно представляют архитектурную ценность. Бизнес, который мог бы принять участие не только в перестройке ветшающего центра города, но и в реконструкции памятников архитектуры, к диалогу пока не пригласили.

Перешли границы
Создавать концепцию застройки центральных кварталов Краснодара начал архитектор Юрий Щербинин, однако, чтобы она заработала, мэрия города должна принять новый градостроительный регламент. Этому в свою очередь мешают споры, развернувшиеся вокруг того, какие постройки в центре следует признать памятниками архитектуры и каковы должны быть границы исторического поселения «город Краснодар». Работу по определению этих границ Юрий Щербинин заказал группе городских экспертов, однако представленные ими результаты вызвали новую дискуссию. Как заявлял один из авторов работы — историк Виталий Бондарь, еще в 2002 году для исторического поселения, имевшего тогда лишь номинальный статус, были определены границы в пределах 361 квартала — от излучины реки Кубань на юге до улиц Бабушкина и Хакурате на севере. Однако за последние пятнадцать лет в ходе бурной застройки внешний облик центра Краснодара сильно изменился, поэтому воссоздать поселение в прежнем виде сегодня уже невозможно. Появились диссонирующие постройки высотой до 100 метров такие, как Марриот, Большой и т. д. (см. на фото). И перед архитекторами сейчас должна стоять задача, как сгладить, сбалансировать влияние этих строений на внешний облик центра города.
В итоге авторы исследования предложили включить в границы исторического поселения 94 квартала вокруг улицы Красной. Тем не менее некоторые архитекторы и застройщики считают, что это может поставить крест на дальнейшем развитии центра города. Юрий Щербинин, комментируя ситуацию, сложившуюся вокруг реконструкции центра, ранее заявлял, что искусственные ограничения не пойдут на пользу городу, а авторы проекта по определению исторических границ расценивают Краснодар как «крупную станицу с одноэтажными домиками-памятниками». Ведь историки предложили взять под охрану не только сами памятники (261 дом), но и более четырехсот объектов так называемой фоновой застройки. В итоге в центре может оказаться около семисот домов, а это и ветхие дома, и 5-этажки, которые вообще хорошо бы снести. И, если их нельзя будет трогать, это, по сути, сделает невозможным развитие центра города. Пока предложенный историками план заключается только в том, чтобы запретить какое-либо строительство в центре Краснодара.
Еще одно важное замечание архитекторов заключается в том, что, если реконструкцией центра города не займутся инвесторы, памятники архитектуры, которые хотят сохранить историки, все равно канут в Лету, поскольку без участия частного капитала содержать их не получится: вряд ли на это хватит государственных средств. На этот аргумент авторы исследования по определению границ исторического поселения пока не смогли ответить и вряд ли смогут, учитывая, что финансовые вопросы в их работе никак не учтены и не проработаны. При этом ни одного предложения о сносе памятника архитектуры от бизнеса пока не поступало — наоборот, в планируемых к реализации проектах предусмотрена их реконструкция.
Участники строительного рынка Краснодара считают, что необходимость реконструкции центра города назрела уже давно. По мнению президента корпорации «Девелопмент-Юг» Сергея Иванова, без этого говорить о дальнейшем развитии города невозможно. «Сегодня мы очень серьезно смотрим на Краснодар и намерены заниматься реконструкцией центра города. Разумеется, надо будет очень внимательно считать экономику. Пока многое еще неясно — нужна выверенная концепция, разработанная архитекторами»,— заявил господин Иванов.
В мэрии согласны с тем, что для того, чтобы перестройка центра началась, реализуемые девелоперские проекты должны представлять для бизнеса экономический интерес. Однако, по словам мэра Евгения Первышова, пока учесть желания обеих сторон не получается. «Ход работ серьезно осложняет тот факт, что уже долгое время по ряду вопросов даже специалисты не могут прийти к согласию»,— заявил глава Краснодара. На деле же, не дожидаясь окончания дискуссии, администрация города уже запретила ряду инвесторов реализовывать свои проекты в центральной части города. Учитывая, что определить, что и как можно строить в центре, в городе не могут уже несколько лет, бизнес терпит серьезные убытки. Кроме того, страдает инвестиционная привлекательность Краснодара: какой инвестор захочет вкладывать свои деньги в город, если завтра его проект могут запретить лишь потому, что кому-то он не понравился? Если будет существенно ограничен высотный регламент центра города — не более 10–20 метров, то это приведет к отрицательной эффективности многих инвестиционных проектов. И все это — на фоне задач по повышению инвестпривлекательности, которые федеральный центр сейчас ставит перед регионами.
Региональные власти, несмотря на жесткую позицию в отношении застройки города, которую они заняли ранее, в этом вопросе не так категоричны. «От того, какой высотный регламент мы в итоге примем, напрямую зависит, как будет выглядеть и развиваться центральная часть кубанской столицы. Краснодарцы хотят гордиться своим городом, поэтому нам предстоит найти баланс: сохранить исторический архитектурный облик города, при этом оставить возможности для реализации бизнес-проектов, но, безусловно, с учетом тех ограничений, которые будут введены»,— прокомментировал губернатор Вениамин Кондратьев.

Назад к станичности?
Планы краснодарских общественных активистов вступают в противоречие с общероссийским трендом: высотность городов в стране продолжает расти. В 2018 году, по данным сайта Единого федерального реестра застройщиков, высота строящихся зданий в России превысила шестнадцать этажей. При этом в тройку лидеров вошли Москва, Санкт-Петербург и Рязань — города, обладающие огромным историко-культурным и архитектурным наследием, с которыми Краснодару в этом смысле трудно сравниться. И застройка ведется в том числе в границах исторических центров этих городов. Разумеется, при этом никто не претендует на снос памятников архитектуры — в Москве и Санкт-Петербурге, к примеру, такое даже трудно представить. А власть, напротив, всячески старается привлекать инвесторов к реконструкции и содержанию значимых исторических построек.
Впрочем, в реальности архитектурный облик центра Краснодара уже и так формируется высотными объектами — такими, как гостиница Marriott, здание которой находится в непосредственной близости от мэрии, ЖК «Центральный» рядом с Сенным рынком и ряд других высотных объектов, являющихся доминантами в центральных кварталах города. Также существует ряд перспективных проектов высокой этажности, которые были согласованы с мэрией много лет назад, но в данный момент не реализуются из-за отсутствия концепции застройки центра. Таким образом, решение, которое примет архитектурное сообщество города и мэрия, повлияет на интересы не только тех застройщиков, которые еще только планируют принять участие в реконструкции центра, но и тех, кто уже инвестировал в это свои средства и годами платит арендную плату, фактически никак не используя землю из-за неясностей в градостроительной политике Краснодара.
Представитель консалтинговой компании Ernst & Young Евгений Панасенко считает, что сохранение исторических поселений и памятников не должно быть самоцелью. «Нельзя противопоставлять сохранение исторической идентичности и развитие. Есть много примеров удачного сочетания сохранения памятников культуры и развития городов. В этом вопросе накоплен большой опыт, в том числе в Москве, где есть центр визуально-ландшафтного анализа в Москомархитектуре. В столице при жестком градостроительном регламенте есть возможность корректировать даже утвержденные высотные отметки, конечно, при условии сохранения основных композиционно-видовых связей (панорам), составляющих предмет охраны исторического поселения»,— привел пример эксперт.
Как ранее заявлял Юрий Щербинин, когда речь идет о центре города, говорить о строительстве исключительно низкоэтажных зданий неуместно. По его словам, даже искусственное повышение этажности старинных кварталов является нормальной практикой во всем мире, поскольку без этого просто отсутствует экономическая целесообразность. «Краснодар — это современный миллионер, и его нельзя мерить по дореволюционным станичным лекалам»,— считает эксперт. По его мнению, современные технологии строительства вполне позволяют возводить современные здания, которые будут гармонировать с исторической застройкой. «Давайте возьмем историю развития Краснодара. Долгие годы это была станица городского типа, в которой была в основном одноэтажная застройка. И что, вот прошло больше ста лет — и мы должны останавливаться на одном-двух этажах? Это невозможно. Жизнь идет, развивается экономика, все меняется. Мало где сейчас в центре города сохраняются один-два этажа. Мы хотим опять сделать станицу? Тогда давайте сделаем охранные зоны, запретим строительство. К чему мы придем? Где брать деньги? Привлекательность этой работы в том, что инвестор может сразу увидеть, где ему брать деньги. Он может просчитать, что на том или ином квартале строить можно, что нельзя, сколько это будет стоить и сколько на этом можно заработать»,— высказал свою точку зрения архитектор.
Между тем на состоявшемся 20 июня совещании в мэрии власти заявили, что «обременения и ограничения в зоне границ не должны стать барьерами для развития города, а жесткий контроль за сохранением памятников не должен сказаться на содержании зданий, не представляющих исторической ценности, или стать препятствием при возможной реконструкции зданий в историческом центре». По словам мэра Евгения Первышова, сохранение исторического вида центральной части города необходимо, но при этом важно не допустить его полной консервации. Однако, если к этому обсуждению снова не допустят инвесторов и не выслушают их предложения, вероятно, разработать реалистичный план развития центра Краснодара снова не удастся.