— Как быстро мы почувствуем на себе изменения в долевом строительстве?
— В плане мероприятий по поэтапному замещению средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года. Тем не менее у застройщиков еще есть в запасе около трех-четырех лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по договорам долевого участия (ДДУ). Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ будет происходить постепенно. Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам.
Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права на привлечение средств покупателей.

— Какие из этих требований являются наиболее важными?
— Главное — это, конечно же, переход на использование счетов эскроу. Львиную долю инвестиций в жилищное строительство в России составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами долевого участия. После 1 июля 2019 года девелоперские компании лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей поступят только на специальные банковские счета — эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока дом не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.
Основной смысл в том, что между вливаниями в проект покупателей (ДДУ) и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств. Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока неизвестны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму, эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых «игроков».

— В чем минусы этого нововведения для девелоперов и дольщиков?
— Их несколько. Прежде всего, повысится стоимость квадратного метра, так как в «игру» включается самостоятельная сторона — банки, что в свою очередь несет риски нахождения денежных средств на счетах коммерческих организаций. Кроме того, несмотря на наличие возможности забрать свои деньги в случае неисполнения обязательств со стороны застройщика, потребитель, как и ранее, получает сумму без учета индексации и причиненных убытков. Однако законом введен компенсационный фонд долевого строительства, который будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков с каждого ДДУ прежде, чем дольщик отправится регистрировать свой договор в регистрирующем органе. Денежные средства фонда будут выделяться на достройку проблемных объектов или на выплату денежной компенсации дольщикам.
Далее — в новой редакции закона о долевом строительстве вводится такое понятие, как «специализированный застройщик». Он должен соответствовать двум требованиям. Во-первых, организация должна иметь более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м. В каком именно качестве был получен такой опыт, не важно: специализированным застройщиком может стать как технический заказчик строительства (девелопер), так и генеральный подрядчик.
Во-вторых, как и прежде, специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. Сохраняется ситуация, при которой генеральным подрядчиком строительства и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица. Отмечу, что новые требования законодательства распространяются именно на девелоперов, ведь именно они обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. В своей практике, при обслуживании застройщиков, юридическая компания «Управление правовой помощи» неоднократно сталкивалась с ситуацией, когда именно застройщик несет риск причинения убытков, несмотря на то, что виноваты подрядчики, которые не исполнили свои обязательства (не поставили материалы, не выполнили свою часть работы). И введение понятия «специализированный застройщик», увы, никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком.
Еще один минус как для застройщиков, так и для дольщиков заключается в том, что требования закона теперь прямо регулируют некоторые финансовые параметры. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы свыше 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта, выплата заработной платы, соответствующих налогов и отчислений, оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика, расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест. Над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Уполномоченный банк, в котором открывается счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.
И, наконец, законодатели ввели ряд строгих мер в отношении застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, у властей появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС — это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта.
При этом речь идет непосредственно о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, дающая покупателю основания требовать компенсаций или даже расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем более оно привлекательно для покупателей. Кроме того, действие разрешения на строительство также ограничено, и период реализации проекта не может превышать отведенное на возведение здания время. Соответственно, теперь нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право реализовывать новые проекты.

— Но ведь власть и раньше имела полномочия контролировать действия застройщика? Однако в реальности этого зачастую не происходило. Будут действовать новые правила на самом деле?
— Действительно, в рамках прежней редакции ФЗ № 214 также было предусмотрено право государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, однако без должного контроля и надзора это продолжало оставаться нормой, не применяющееся со стороны компетентных органов на практике. Юридической компанией «Управление правовой помощи» для возобновления строительства ведутся целые комплексы долгостроев, которые без должного надзора со стороны контролирующих органов потеряли свою инвестиционную привлекательность и рассчитывают на компенсационные меры для возобновления строительства.
В этой связи большие надежды возлагаются на администрацию Краснодарского края в части определения порядка реализации проекта по передаче инвесторам компенсационных земельных участков. При этом затягивание принятия данных мер может привести к еще более тяжелым последствиям. На сегодняшний день мы видим активную позицию местной и краевой власти по наведению порядка в строительной сфере, и в целом она уже приносит положительные результаты не только в части громких арестов, но и в части предупредительных мер для действующих застройщиков. Именно данные меры в конечном итоге могут полностью искоренить проблему обманутых дольщиков на территории края.
Вместе с тем новые поправки никак не затрагивают сферу жилищно-строительных кооперативов, и есть опасения, что неблагонадежные застройщики именно в этом ключе найдут для себя новую нишу и средства незаконного заработка на доверчивых гражданах.
Поэтому хотелось бы предупредить данную ситуацию и напомнить о том, что несмотря на все принимаемые меры со стороны руководства страны и чиновников на местах, многое зависит от бдительности самих дольщиков. Перед заключением договора с ним нужно внимательно ознакомиться и подписывать только в случае полного понимания его смысла и буквы закона.
И напоследок, юридическая компания «Управление правовой помощи» благодарит своих клиентов — строительные компании, которые в первую очередь заботятся о выполнении своих обязательств, и поздравляет их с Днем строителя.