бизнес-климат
Премиум держится выше рынка
Какова ситуация в сегменте дорогостоящей недвижимости Краснодараи что считать элитным жильем
В 2017 году стоимость квадратного метра недвижимости премиум-класса в Краснодаре выросла с 69 до 91 тыс. руб., хотя более дешевые сегменты такой динамики не показали. Эксперты считают, что стабильный спрос на элитное жилье связан с тем, что застройщики изначально рассчитывают экономику проектов и начинают продавать квартиры лишь на высокой стадии готовности. По этой же причине в премиум-сегменте Краснодара практически отсутствуют долгострои. При этом на рынке не существует единого подхода к тому, какое именно жилье считать элитным.
По данным Macon Realty Group, средняя стоимость квадратного метра элитной жилой недвижимости в Краснодаре выросла в 2017 году с 69 до 91 тыс. руб. Притом что динамика в эконом- и даже бизнес-классе была намного скромнее: с 36 до 38 тыс. руб. и с 67 до 68 тыс. руб. соответственно. Отчасти такой рост обусловлен ограниченностью рынка элитного жилья, когда появление любого проекта с высокой стоимостью квадратного метра оказывает серьезное влияние на статистику. Однако и в целом сегмент премиум-недвижимости держится намного увереннее, чем массовый.
Британский след
Согласно данным системы «ИНТРО Аналитика», строительство элитной жилой недвижимости в Краснодаре по состоянию на март 2018 года ведет двадцать групп компаний. В их портфолио числится 74 строящихся дома в этом классе с общей жилой площадью свыше 795 тыс. кв. м. При этом специалисты отмечают достаточно высокий спрос на объекты премиум- и бизнес-класса в Краснодаре. «Об этом можно судить по тому, что на сегодняшний день реализовано более 43% жилых площадей на исследованных нами строящихся объектах. Это хороший показатель, учитывая большую долю домов со сроками ввода в эксплуатацию в 2019—2020 годах. Как правило, элитное жилье наиболее активно продается на финальных стадиях строительства и после ввода жилья — обычно более 60% продаж относится именно к этим этапам. Такой „отложенный" спрос объясняется тем, что покупатели хотят максимально снизить риски при покупке дорогостоящей недвижимости, а маркетинговый план девелопера не позволяет проводить „сенсационные" распродажи на ранних этапах стройки: это может подорвать престиж объекта и вызвать недоверие»,— рассказал эксперт рынка недвижимости компании «Интро Аналитика» Рустам Ахмаев.
Он подчеркнул, что статистика по количеству элитных объектов в городе может различаться в зависимости от критериев, применяемых при выборке, поскольку классификация жилых комплексов по классам порой вызывает споры: одни и те же объекты разные специалисты могут относить к классу «бизнес» или «премиум», руководствуясь собственными критериями. Чаще всего к элитному сегменту относят объекты в районах с развитой инфраструктурой (транспорт, культурные и социальные объекты) и рекреационными зонами (парки и скверы, прибрежные зоны), а также с выгодными планировочными решениями и собственной сервисной инфраструктурой на территории жилого комплекса.
Директор филиала «БКС Премьер» в Краснодаре Вадим Нарыков подтвердил, что премиум-сегмент в краевой столице весьма востребован. «Спрос на приобретение элитной недвижимости в собственность сохраняется на хорошем уровне. Недвижимость по-прежнему психологически воспринимается людьми как одно из наиболее консервативных вложений, как осязаемый актив. В этом году спрос и цены на элитную недвижимость могут вырасти в связи с поправками в ФЗ №214 и поэтапным переходом рынка к системе банковского проектного финансирования, а также на фоне напряженности в отношениях с Великобританией. Дело в том, что около 20% элитной недвижимости в Лондоне принадлежит русскоговорящим гражданам. Поэтому существует мнение, что угроза ареста имущества может вынудить многих из них продать жилье в Англии и приобрести аналогичные активы в России»,— пояснил господин Нарыков. По оценкам «БКС Премьер», до конца 2018 года элитная недвижимость в Краснодаре может подорожать еще на 10—15%.
По данным Macon Realty Group, средняя стоимость квадратного метра элитной жилой недвижимости в Краснодаре выросла в 2017 году с 69 до 91 тыс. руб. Притом что динамика в эконом- и даже бизнес-классе была намного скромнее: с 36 до 38 тыс. руб. и с 67 до 68 тыс. руб. соответственно. Отчасти такой рост обусловлен ограниченностью рынка элитного жилья, когда появление любого проекта с высокой стоимостью квадратного метра оказывает серьезное влияние на статистику. Однако и в целом сегмент премиум-недвижимости держится намного увереннее, чем массовый.
Британский след
Согласно данным системы «ИНТРО Аналитика», строительство элитной жилой недвижимости в Краснодаре по состоянию на март 2018 года ведет двадцать групп компаний. В их портфолио числится 74 строящихся дома в этом классе с общей жилой площадью свыше 795 тыс. кв. м. При этом специалисты отмечают достаточно высокий спрос на объекты премиум- и бизнес-класса в Краснодаре. «Об этом можно судить по тому, что на сегодняшний день реализовано более 43% жилых площадей на исследованных нами строящихся объектах. Это хороший показатель, учитывая большую долю домов со сроками ввода в эксплуатацию в 2019—2020 годах. Как правило, элитное жилье наиболее активно продается на финальных стадиях строительства и после ввода жилья — обычно более 60% продаж относится именно к этим этапам. Такой „отложенный" спрос объясняется тем, что покупатели хотят максимально снизить риски при покупке дорогостоящей недвижимости, а маркетинговый план девелопера не позволяет проводить „сенсационные" распродажи на ранних этапах стройки: это может подорвать престиж объекта и вызвать недоверие»,— рассказал эксперт рынка недвижимости компании «Интро Аналитика» Рустам Ахмаев.
Он подчеркнул, что статистика по количеству элитных объектов в городе может различаться в зависимости от критериев, применяемых при выборке, поскольку классификация жилых комплексов по классам порой вызывает споры: одни и те же объекты разные специалисты могут относить к классу «бизнес» или «премиум», руководствуясь собственными критериями. Чаще всего к элитному сегменту относят объекты в районах с развитой инфраструктурой (транспорт, культурные и социальные объекты) и рекреационными зонами (парки и скверы, прибрежные зоны), а также с выгодными планировочными решениями и собственной сервисной инфраструктурой на территории жилого комплекса.
Директор филиала «БКС Премьер» в Краснодаре Вадим Нарыков подтвердил, что премиум-сегмент в краевой столице весьма востребован. «Спрос на приобретение элитной недвижимости в собственность сохраняется на хорошем уровне. Недвижимость по-прежнему психологически воспринимается людьми как одно из наиболее консервативных вложений, как осязаемый актив. В этом году спрос и цены на элитную недвижимость могут вырасти в связи с поправками в ФЗ №214 и поэтапным переходом рынка к системе банковского проектного финансирования, а также на фоне напряженности в отношениях с Великобританией. Дело в том, что около 20% элитной недвижимости в Лондоне принадлежит русскоговорящим гражданам. Поэтому существует мнение, что угроза ареста имущества может вынудить многих из них продать жилье в Англии и приобрести аналогичные активы в России»,— пояснил господин Нарыков. По оценкам «БКС Премьер», до конца 2018 года элитная недвижимость в Краснодаре может подорожать еще на 10—15%.
Ставка на отложенный спрос
Доверие к краснодарскому девелопменту было серьезно подорвано чередой мошенничеств со стороны застройщиков, которые привели к массовому появлению проблемных объектов. В одном только Краснодаре официально числится чуть меньше сотни долгостроев, а количество дольщиков превышает 4 тыс. человек. Однако, как считает Рустам Ахмаев, эта проблема больше характерна для жилья экономкласса. В элитном сегменте она практически отсутствует по ряду причин.
«Несмотря на опасения покупателей и инвесторов, в Краснодаре мало проблемных объектов в элитном сегменте. Из нашумевших случаев можно вспомнить остановку строительства жилого комплекса „Скала" (объект ГК „Аксис"), которая произошла в связи с отзывом лицензии на строительство жилья повышенной этажности (более 10 этажей). При этом в регионе почти нет долгостроев, возникших по причинам низкого спроса на этапе строительства. Это связано с особенностями инвестиционного плана для проектов в элитном сегменте»,— отметил эксперт.
По его словам, краснодарские застройщики, специализирующиеся на элитной недвижимости, уже привыкли работать с отложенным спросом: такова специфика этого рынка. Поэтому компания изначально закладывает в проект больший «запас прочности»: собственных средств или привлеченных инвестиций должно хватить на завершение порядка 60% всех строительных работ. А продажи зачастую ведутся не на этапе котлована, как в случае с экономклассом, а на завершающей стадии строительства. Для этого девелопер проводит активную маркетинговую кампанию по привлечению средств дольщиков. Если же спрос оказывается слабым и денег все же не хватает, застройщику значительно проще привлечь соинвестора для завершения объекта, ведь он и так уже практически готов. Иначе говоря, у премиум-жилья намного меньше шансов стать долгостроем, где строительство будет остановлено на этапе фундамента или возведения несущих конструкций. По этой же причине застройщикам, работающим в сегменте элитной недвижимости, будет проще полностью перейти на схему проектного финансирования после отмены долевого строительства в стране. Как отметил Рустам Ахмаев, в Краснодаре финансирование ряда элитных новостроек уже сейчас ведется на схожих принципах.
Размер не всегда имеет значение
Рынок элитной недвижимости довольно неоднороден, поскольку каждый застройщик по-своему понимает критерии, которым должно соответствовать жилье премиум-класса. И если преимущество местоположения объекта и его связь со стоимостью квадратного метра довольно прозрачны, то касательно других параметров все очень неоднозначно. «Что мы понимаем под „элитной планировкой", или, на языке застройщиков, „квартирографией объекта"? Ее отличает широкий ассортимент планировочных решений в рамках одного проекта: студии различных конфигураций, разные метражи по каждому типу квартир — десять — пятнадцать вариантов одно- и двухкомнатных, до десяти вариантов трех- и многокомнатных квартир. К примеру, в крупнейшем по площади строящемся ЖК премиум-класса — ЖК „Тургенев" варианты планировок однокомнатных квартир и студий варьируются от 46 до 289 квадратных метров»,— пояснил Рустам Ахмаев.
По мнению аналитика, большую роль также играет планирование размещения квартир на этаже, входных групп, зон общего пользования и развитие сервисных объектов на территории комплекса: игровых и спортивных зон, коммерческих и торговых помещений, а также благоустройство двора. «Что касается отделки, то, вопреки распространенному мнению, элитная недвижимость часто сдается не с отделкой под ключ, а с предчистовой — для того, чтобы покупатели могли реализовать собственные проекты по дизайну интерьера. Некоторые компании сотрудничают с дизайнерами, предлагая эту услугу как дополнительную»,— отмечает эксперт.
При этом сама по себе большая площадь квартиры не является маркером, важным для распознавания класса жилья. Как следует из статистики системы «Интро Аналитика», средняя площадь элитных квартир разных типов, строящихся в Краснодаре, не слишком отличается от стандартных планировок в других классах. Самые распространенные проекты однокомнатных квартир в новостройках Краснодара — это объекты площадью 40—45 кв. м, проекты двухкомнатных — площадью 65—70 кв. м, а трехкомнатных — 95—100 кв. м. Таким образом, объект элитной недвижимости может быть и небольшим по площади, если обладает другими выгодными характеристиками. Всего же в Краснодаре в данный момент возводится 13,8 тыс. квартир в жилье класса «бизнес» и «премиум». 7,4 тысячи из них — однокомнатные.
Доверие к краснодарскому девелопменту было серьезно подорвано чередой мошенничеств со стороны застройщиков, которые привели к массовому появлению проблемных объектов. В одном только Краснодаре официально числится чуть меньше сотни долгостроев, а количество дольщиков превышает 4 тыс. человек. Однако, как считает Рустам Ахмаев, эта проблема больше характерна для жилья экономкласса. В элитном сегменте она практически отсутствует по ряду причин.
«Несмотря на опасения покупателей и инвесторов, в Краснодаре мало проблемных объектов в элитном сегменте. Из нашумевших случаев можно вспомнить остановку строительства жилого комплекса „Скала" (объект ГК „Аксис"), которая произошла в связи с отзывом лицензии на строительство жилья повышенной этажности (более 10 этажей). При этом в регионе почти нет долгостроев, возникших по причинам низкого спроса на этапе строительства. Это связано с особенностями инвестиционного плана для проектов в элитном сегменте»,— отметил эксперт.
По его словам, краснодарские застройщики, специализирующиеся на элитной недвижимости, уже привыкли работать с отложенным спросом: такова специфика этого рынка. Поэтому компания изначально закладывает в проект больший «запас прочности»: собственных средств или привлеченных инвестиций должно хватить на завершение порядка 60% всех строительных работ. А продажи зачастую ведутся не на этапе котлована, как в случае с экономклассом, а на завершающей стадии строительства. Для этого девелопер проводит активную маркетинговую кампанию по привлечению средств дольщиков. Если же спрос оказывается слабым и денег все же не хватает, застройщику значительно проще привлечь соинвестора для завершения объекта, ведь он и так уже практически готов. Иначе говоря, у премиум-жилья намного меньше шансов стать долгостроем, где строительство будет остановлено на этапе фундамента или возведения несущих конструкций. По этой же причине застройщикам, работающим в сегменте элитной недвижимости, будет проще полностью перейти на схему проектного финансирования после отмены долевого строительства в стране. Как отметил Рустам Ахмаев, в Краснодаре финансирование ряда элитных новостроек уже сейчас ведется на схожих принципах.
Размер не всегда имеет значение
Рынок элитной недвижимости довольно неоднороден, поскольку каждый застройщик по-своему понимает критерии, которым должно соответствовать жилье премиум-класса. И если преимущество местоположения объекта и его связь со стоимостью квадратного метра довольно прозрачны, то касательно других параметров все очень неоднозначно. «Что мы понимаем под „элитной планировкой", или, на языке застройщиков, „квартирографией объекта"? Ее отличает широкий ассортимент планировочных решений в рамках одного проекта: студии различных конфигураций, разные метражи по каждому типу квартир — десять — пятнадцать вариантов одно- и двухкомнатных, до десяти вариантов трех- и многокомнатных квартир. К примеру, в крупнейшем по площади строящемся ЖК премиум-класса — ЖК „Тургенев" варианты планировок однокомнатных квартир и студий варьируются от 46 до 289 квадратных метров»,— пояснил Рустам Ахмаев.
По мнению аналитика, большую роль также играет планирование размещения квартир на этаже, входных групп, зон общего пользования и развитие сервисных объектов на территории комплекса: игровых и спортивных зон, коммерческих и торговых помещений, а также благоустройство двора. «Что касается отделки, то, вопреки распространенному мнению, элитная недвижимость часто сдается не с отделкой под ключ, а с предчистовой — для того, чтобы покупатели могли реализовать собственные проекты по дизайну интерьера. Некоторые компании сотрудничают с дизайнерами, предлагая эту услугу как дополнительную»,— отмечает эксперт.
При этом сама по себе большая площадь квартиры не является маркером, важным для распознавания класса жилья. Как следует из статистики системы «Интро Аналитика», средняя площадь элитных квартир разных типов, строящихся в Краснодаре, не слишком отличается от стандартных планировок в других классах. Самые распространенные проекты однокомнатных квартир в новостройках Краснодара — это объекты площадью 40—45 кв. м, проекты двухкомнатных — площадью 65—70 кв. м, а трехкомнатных — 95—100 кв. м. Таким образом, объект элитной недвижимости может быть и небольшим по площади, если обладает другими выгодными характеристиками. Всего же в Краснодаре в данный момент возводится 13,8 тыс. квартир в жилье класса «бизнес» и «премиум». 7,4 тысячи из них — однокомнатные.
